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广东合拓律师事务所
主营：离婚纠纷,房屋买卖合同纠纷,继承纠纷,合伙纠纷
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广州二手房买家没有购房资格，卖家同意，合同解除算谁违约？
张静律师解答：一般由于双方协商一致造成合同签订不完善的情况，法z院都会认定双方都有过错，互不承担违约责任。如下面这个案件，买家没有购房资格，合同约定买家可第三人过户，此情况买家存在过错。后买家取消提前还贷申请，仍然要求买家垫z资赎契。终法z院认定双方都有过错，互不赔偿。
判z决书节选：
法z院认为: 欧买家不具备广州市购房资格,虽然欧买家陈述可以过户到自己的公司或其他具备购房资格的朋友名下,但欧买家并未提交充分证据证明其将实际购房人告知胡卖家,故欧买家对于合同的不能履行存在过错。合同履行过程中,欧买家向胡卖家支付定金,代缴契税及办理涉案房产产权证件,但胡卖家并未将办理提前还贷的情况告知欧买家,在其已经取消提前还贷的申请后,仍然要求欧买家代为偿还贷z款违反合同约定,且其明知欧买家没有购房资格,仍然签订房屋买卖合同,对于合同不能履行亦存在过错。根据《合同法》第z一百二十条的规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。本案中,买卖双方对于合同不能继续履行均存在过错,因此,双方应对各自的过错承担责任,故买卖双方要求对方支付违约金的诉z讼请求,法z院均不予支持。
广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州卖家业主房产证办理过户适用善意取得吗？
一、卖家业主房产证办理过户适用善意取得吗？
张静律师解答：不适用。此种情况下就算过户了也可以撤销。
相关法条：
《广东省人z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第八条：出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。
二、房屋连环买卖中如何确定买卖合同效力？
《广东省人z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条：房屋连环买卖中,手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。
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广州房屋还在抵z押状态，请求过户诉z讼请求怎么写？
张静律师解答：不能直接写请求过户，应写为代为清偿债z务消灭抵z押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
相关法条：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条：合同项下房屋设定的抵z押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为代为清偿债z务消灭抵z押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
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1、商品房买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金的怎么办？
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理民间借z贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条
第二款第z一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。
2、商品房买卖合同约定的开发商违约金过低怎么办？
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第z一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民z法z院应予支持。
《合同法》第z一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。
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第8年
